Immobilienfinanzierung
Die Entscheidung für eine Immobilie als Investment sollte mit kühlem Kopf getroffen werden. Denn sie muss nicht dem Besitzer sondern dem Mieter gefallen und je nach Zielgruppe hat dieser ggf ganz andere Ansprüche daran. Da Sie hauptberuflich wahrscheinlich etwas anderes machen und in Ihrer Freizeit nicht zusätzliche Arbeit haben möchten, sollte auch bereits vorher darüber nachgedacht werden, wie bzw. von wem und zu welchen Kosten die Immobilie verwaltet werden kann. Wer sich hier Aufwand, Ärger und Betriebskosten sparen möchte, muss schon beim Kauf auch bauliche Dinge berücksichtigen, die sowohl mit dem Haus als auch der Wohnung, die gekauft wird, zu tun haben.
Eine Immobilie als Investment ist insofern vorteilhaft, als dass die Miete normalerweise mindestens mit der Inflation steigt. So kann man davon ausgehen, auch später ein von der Kaufkraft her zumindest ähnliches Einkommen damit erzielen zu können wie heute schon. Solange die Immobilienfinanzierung läuft, hilft der Mieter außerdem, das Darlehen zurück zu zahlen.
Immobilie als Kapitalanlage
Es ist keine neue Erkenntnis, dass wer sich etwas ansparen will, früh damit anfangen sollte. Das war schon immer so. Ob die Überschrift dabei ‘mein Haus’, ‘mein neues Smartphone’ oder ‘meine Rente’ heißt, spielt fast keine Rolle. Die sog. “72er-Regel” - eine Daumenregel - besagt, dass sich das eingesetzte Kapital bei einer durchschnittlichen Wertentwicklung von 7 % pro Jahr nach etwa 10 Jahren einmal verdoppelt hat. Wenn man das auf 40 Jahre - also 4 Verdopplungen - hochrechnet, ergibt sich zumeist ein stattliches Kapital: Bei einem Einsatz von z. B. 10.000 € stünden so nach 40 Jahren 160.000 € zur Verfügung, ohne dass man zwischenzeitlich auch nur einen Euro dazu getan hätte. Die letzte Verdopplung ist natürlich die mit dem größten Hebel.
Daraus lassen sich zwei wichtige Erkenntnisse ableiten: Die Zeit spielt bei der Vermehrung des Geldes eine entscheidende Rolle. Die Anlage des Geldes kann nicht beliebig sein, da die Rendite (Zinseszins) ebenso wichtig dabei ist. Würde man obiges Beispiel mit 2% Wertentwicklung rechnen, ergäbe sich eine Verdopplung nur alle 41 Jahre - also nur einmal!
Bei einer Immobilie spricht man von der Mietrendite. Sie ergibt sich, wenn die Jahresbruttomiete durch den Kaufpreis geteilt und anschließend mit 100% multipliziert wird. Aber vorsicht: Bei dieser Rechnung sind weder Kauf- und Mietnebenkosten noch die Kosten einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt.
Die Immobilie selbst nutzen
Auch so kann man für das Alter vorsorgen und wird dabei ggf sogar noch vom Staat gefördert. Auf diese Weise verwandelt sich die eigene Miete in die Rückzahlung der Immobilienfinanzierung. Bei richtiger Berechnung der Finanzierung fällt diese im Rentenalter weg, die Immobilie ist schuldenfrei. Dadurch reduzieren sich die Lebenshaltungskosten ganz erheblich und es besteht für die Zukunft auch nicht das Risiko einer Mietsteigerung bzw. anderer der Mietsituation geschuldeter Risiken (Sanierung, Eigennutzungswunsch des Vermieters, etc).
Immobilien, die vom Bauträger zur Eigennutzung konzipiert werden, sind oft deutlich teurer, da sie vom Käufer individualisiert werden. Der Käufer kann z. B. die Fliesen und die Ausstattung der Bäder wählen, die Raumaufteilung bestimmen oder den Fußbodenbelag verändern.
Die Immobilie finanzieren
Für die Finanzierung werden Finanzinstrumente in Anspruch genommen wie Darlehen, Riester-Verträge und verschiedene Formen von Bausparverträgen. Für das Risiko der Bank - und damit die Höhe des Zinses - spielt dabei nicht nur der aktuelle Verkehrswert der Immobilie eine Rolle, sondern auch die Höhe des Eigenkapitals des Käufers und dessen Bonität. Alles muss laut Gesetz berücksichtigt werden, um im Markt insgesamt eine Situation, wie sie 2008 in den USA entstanden war, zu vermeiden.
Wie viel Kredit man bekommen kann hängt darüber hinaus davon ab, in welcher Lebens- und Arbeitssituation man sich befindet: angestellt oder selbständig, mit oder ohne Kinder, verheiratet oder single, etc. Außerdem finanziert die Bank normalerweise nicht die die Nebenkosten des Kaufs mit, da diese mit dem Wert der Immobilie nichts zu tun haben. Notar- und Gerichtskosten schlagen mit ca. 2 % des Kaufpreises zu buche, für die Grunderwerbsteuer werden (in Berlin) weitere 6 % davon fällig und falls die Vermittlung über einen Immobilienmakler geschieht, kann dieser bis zu 7 % zzgl MwSt vom Kaufpreis nehmen. Keine einfache Sache also, aber es lohnt sich, die Rechnung mal zu machen.
Das Objekt finden
Die Finanzierung alleine hilft nicht weiter - es gehört auch das Objekt dazu. Bei einer Immobilie gibt es drei Kriterien, auf die man achten muss: Lage, Lage und Lage. Das ist sowohl für den Eigennutzer als auch den Vermieter wichtig. Dinge wie z. B. ruhige Wohnlage, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten oder die kulturelle Anbindung werden den Marktwert und damit die Höhe einer möglichen Miete entscheidend beeinflussen.