Geldanlage Immobilie

Geldanlage Immobilie

15. September 2016

Wer über Geldanlage in der Niedrigzinsphase nachdenkt, wird immer wieder auf das Thema Immobilien stoßen. Kreditzinsen sind und bleiben wohl auch auf absehbare Zeit unglaublich günstig und man hat inzwischen schon das Gefühl, dass man ins Hintertreffen gerät, wenn man noch keine Immobilie besitzt. Daher möchte ich heute dieses Thema verbunden mit einem lukrativen Angebot ein wenig beleuchten.

Berlin erlebt zur Zeit einen netto Zuzug pro Jahr von ca 50.000 Menschen. Dem hinken sowohl die Baugenehmigungen, als auch die tatsächlich erbauten Wohnungseinheiten gewaltig hinterher. Und das wird trotz aller Anstrengungen des Senats auf absehbare Zeit auch so bleiben. Die Folge davon sind steigende Mieten und Kaufpreise. Die meisten Leute – meistens Mieter – ärgert das. Aber man kann das auch mal von der anderen Seite betrachten. Wie wäre es denn, wenn man Vermieter wäre? Dann sähe die Welt doch eigentlich ganz gut aus im Moment. Es soll im Folgenden also nicht um Immobilien zur Eigennutzung gehen sondern als Altersvorsorge und zur Vermietung – also als Kapitalanlage.

Um eine Wohnung zu kaufen braucht man im wesentlichen drei Dinge: Eigenkapital, einen Kredit von einer Bank und das Objekt. Das Eigenkapital ist oft die erste Hürde, da es mindestens so hoch sein sollte, dass die sogenannten Erwerbsnebenkosten, also die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, die eine Bank gewöhnlich nicht finanziert, davon bezahlt werden können. Das heißt wir sprechen hier bei einem Kaufpreis von zum Beispiel 335.000 € über circa 25.000 EUR die mindestens vorhanden sein sollten. Zur Aufnahme eines Kredits – in diesem Beispiel einer 100% Finanzierung – benötigt man die nötige Bonität. Die hat man zum Beispiel, wenn man unbefristet angestellt oder schon mehr als drei Jahre selbständig ist und ganz gut verdient. Oft aber ist es die Immobilie selbst, die die meisten Kopfzerbrechen bereitet, da man sich hier auf viele Unbekannte einlassen und sehr viel Zeit mit der Suche verbringen muss.

Und genau hier kommt mein oben erwähntes Angebot ins Spiel: Geschäftspartner von mir, die wie ich Versicherungsmakler sind, vertreiben schon seit etwa 20 Jahren Anlageimmobilien für ihre eigenen Kunden. Inzwischen verfügen sie über so viel Fachwissen, dass sie die Immobilien als Bauträger selbst bauen. Das hat für den Käufer zwei wesentliche Vorteile:

  1. Das gesamte Konzept vom Bau, über schlanke Kostenstrukturen bis zur Verwaltung ist dabei auf die Interessen des Anlegers ausgerichtet. D.h. es wird z. B. nicht nur energie-effizient, sondern auch sonst qualitativ sehr hochwertig und nachhaltig gebaut, damit der Vermieter langfristig eine überdurchschnittlich hohe Netto-Kalt-Miete einnimmt, ohne dass der Mieter dafür Wucherpreise bezahlen muss.
  2. Der Käufer spart die Maklergebühr, was in diesem Beispiel ca. 20.100 € wären.

Ich habe euch hier mal einen Ordner zusammengestellt mit Lagebeschreibung, Grundrissen, etc von dem Bauprojekt in der Charlottenstraße in Köpenick. Auch eine Excel-Tabelle, habe ich ohne Gewähr auf Richtigkeit und nur als Möglichkeit, mal die Zahlen ein wenig durchzuspielen, beigefügt. Von den 100 Wohnungen, die gerade gebaut werden und Anfang 2018 inklusive erster Vermietung fertig gestellt sein sollen, sind mit dem Stand von letzter Woche noch drei Wohnungen zu haben. Sie haben je 99 qm inklusive eines fast 13 qm großen Balkons und kosten wie oben beschrieben. Sie werden nicht auf dem freien Markt angeboten!

Wer an dem Thema Interesse hat, dem empfehle ich die Unterlagen einmal mit dem Blickwinkel des Investor und nicht dem des Eigennutzes zu betrachten. Die Wohnungen sind sowohl von der Größe, als auch vom Schnitt auf die größte und finanzkräftigste Gruppe von Mietern ausgelegt. Die Mietrendite kann schon im ersten Jahr zwischen 3 und 4 % betragen und wir können uns das ganze gerne zusammen mit dem Bauträger vor Ort anschauen und diskutieren. Das Objekt ist die schwierigste Entscheidung, die bei einem Immobilieninvestment zu treffen ist und dem seid Ihr gerade ein großes Stück näher gekommen!

Liebe Grüße und bis zur nächsten Info aus der spannenden Welt der Finanzen 😉

Euer Alex

30.06.2016 Infos zum Brexit

Die britische ältere Landbevölkerung hat in einem für die Regierung nicht bindenden Referendum in offensichtlicher Unkenntnis der ökonomischen Grundlagen ihrer Insel der Seligen zum Ausdruck gebracht, dass sie die Europäische Union verlassen möchte. Das ist sehr schlecht – für sie.

Am Tag danach gingen erstmal die Börsen runter – aber wie heißt es so schön: Politische Börsen haben kurze Beine. So auch diesmal: heute steht der Dax wieder dort, wo er etwa am 17.06.16 gestanden hatte, als Spekulationen darüber einsetzten, dass die Briten angeblich mehrheitlich für den Verbleib stimmen würden und der Dax anfing zu steigen. Keine Panik also!

Was ist denn eigentlich bisher passiert? Ganz nüchtern betrachtet – nichts! Die Briten haben offiziell noch nicht gekündigt und sind damit faktisch nach wie vor in der EU. Gut, ganz richtig ist das auch nicht, denn so viel Unsicherheit auf allen Seiten darüber wie es nun weiter geht bestand ja vorher nicht und das britische Pfund ist heute so billig wie zuletzt 1985.

Ökonomisch ist Unsicherheit ein ganz schlechter Begleiter. Firmen müssen für die unmittelbare Zukunft ihrer Unternehmung Entscheidungen treffen, z. B. wo sie sich ansiedeln, eine Verwaltung oder Fertigung bauen – also investieren – und sich dabei strategisch ausrichten. Sollten die Briten ihren Austritt durchziehen, könnten diverse für sie negative Szenarien eintreten:

  • Investitionen, die bislang zurück gehalten wurden, würden wohl eher nicht mehr den Weg auf die Insel finden. Das bedeutet weniger neue Arbeitsplätze dort und mehr auf dem „Kontinent“ (wie man dort zu sagen pflegt).
  • Große Konzerne mit Sitz in GB müssen sich künftig überlegen, ob es nicht besser ist, den Sitz in die EU zu legen – also umzuziehen -, wenn ihr Geschäft EU-basiert ist, wovon nach 40 Jahren Mitgliedschaft bei allen großen Firmen auszugehen ist. Vodafone hat bereits damit gedroht. Und wieder: weniger Arbeitsplätze dort, mehr hier.
  • Ebenso wird es außereuropäischen Firmen ergehen, die sich mit einer Zentrale und/ oder Fertigung in GB den europäischen Markt erschließen wollten oder dies bereits tun. Folge: s.o.
  • Im Unterschied zu uns wird in GB ein großer Teil des nationalen Volkseinkommens durch Finanzdienstleistungen erwirtschaftet. London – genauer die City of London – ist der größte europäische Finanzplatz und kann noch auch international mitspielen. Ohne die EU wird sich das zugunsten Frankfurts verschieben.
  • schottischer Single-Malt Whisky bleibt weiterhin hochpreisig, weil die Schotten diesmal mit Erfolg über ihre Unabhängigkeit abstimmen und dann wieder der EU beitreten würden. Great Britain würde wie beim Fußball in England, Wales, Schottland und Nord-Irland zerfallen. In der Folge müßte Schottland erblühen, weil alle jungen britischen Bürger ihren Erstwohnsitz wieder in die EU – und damit nach Schottland – legen würden, um weiter sämtliche Privilegien der Reise- und Arbeitsfreiheit genießen zu können 😉

Die Liste ließe sich fortsetzen und zeigt, dass durch eine mögliche Kettenreaktion ökonomischer Einzelentscheidungen in GB eine Rezession eintreten könnte. Dies würde das Handelsvolumen aufgrund fehlender Kaufkraft in GB für eine gewisse Zeit schmälern und damit auch Deutschland treffen. Gleichzeitig würde wahrscheinlich unser Verlust dadurch ausgeglichen, dass sich britische Firmen in Kontinental-Europa ansiedeln würden.

Langfristig kann jedoch niemand in der EU ein Interesse daran haben, das 64 Mio Verbraucher dauerhaft verarmen und vom gemeinsamen Handel ausgeschlossen werden. Kompromisse werden sich also finden müssen. Insofern handelt Bundeskanzlerin Merkel weise, wenn sie diejenigen in der EU etwas zurück pfeift, die den Briten nun keine Zeit einräumen wollen, sich zu sortieren. Denn sowohl für die Briten als auch für uns wäre es (auch aus politischen Gründen) besser, wenn die Briten für sich am Ende doch noch einen Weg zurück fänden.

Und was hat das mit meiner Altersvorsorge zu tun, die ja in Fonds investiert ist? Gar nichts, denn sie ist international und langfristig angelegt.

Liebe Grüße und bis zur nächsten Info aus der spannenden Welt der Versicherungen 😉

Euer Alex

04.05.2016 Riester-Rente – Kommentar zur aktuellen Diskussion

Aktuell wird mal wieder durch Medien und sogar von Teilen der Politik auf die Riester-Rente eingehauen. Das ist verunsichernd für diejenigen, die einen solchen Vertrag als Teil ihrer Altersvorsorge betrachten, irritiert aber auch sonst alle anderen, da der Eindruck entsteht, dass kapitalgedeckte Altersvorsorge allgemein nicht sinnvoll ist. Auch wenn Ihr vielleicht gerade von beidem nicht betroffen seid, empfehle ich die Mail zu ende zu lesen, da es hier um ein viel grundsätzlicheres Problem geht, das systemimmanent ist und in den Medien nicht beleuchtet wird.

Ist die Riester-Rente wirklich so schlecht wie sie gerade gemacht wird?

Bezug nehmen möchte ich z. B. auf diesen Artikel der Welt, der den Leser mit vielen offenen Fragen zurück lässt aber im Ganzen noch ganz gut ist. Der zentrale Satz in dem Artikel ist: „Es ist nicht die Idee, die falsch ist, es sind die schlechten Produkte“, sagt IVFP-Geschäftsführer Thomas Dommermuth. Er hält die Hälfte der Riester-Angebote für schlecht, ein Drittel nennt er gar „Schrott“. Lediglich zehn bis 15 Prozent der Anbieter seien sehr gut.“

Diejenigen, die schon mal in meiner Altersvorsorgeberatung waren wissen, dass ich genau dieses Problem thematisiere: Wenn überall Riester drauf steht – wo sind denn dann die Unterschiede und welchen Riester soll man denn dann wählen?!

Die allgemeine Antwort, die ich hier geben möchte, ist folgende: Man kann zunächst mal ganz grundsätzlich fondsgebundene und nicht-fondsgebundene Produkte (z. B. Riester-Verträge) unterscheiden. Die nicht-fondsgebundenen sind in der Anlagestrategie baugleich mit einer sog. Kapitalbildenden Lebens- oder Rentenversicherung – kurz KLV. Also quasi innen KLV, außen Riester. Dabei vertraut der Kunde darauf, daß das Unternehmen „Versicherung“ Gewinne erwirtschaftet und sie mit ihm teilt. Der Kunde macht in diesem Fall also die Erträge seines Geldes von nur einem Unternehmen, das oft in nur einem Land und in nur einer Branche tätig ist abhängig. Mit Risikodiversifizierung – also das Risiko von Verlusten durch Streuung abzufedern – hat das nichts zu tun.

Aktuell sehen wir nun gerade, was passiert, wenn es dieser einen Branche aufgrund der Niedrigzinsphase nicht so gut geht: Die Überschussbeteiligungen (=Gewinnausschüttungen an die Kunden) sinken. Das tun sie übrigens schon seit den 90er Jahren. Aber das nur nebenbei. Wenn also in der Presse von den Schwierigkeiten der Versicherer die Rede ist, Überschüsse (= Gewinne) zu erwirtschaften, dann sind immer diese Produkte gemeint – KLVs. Obwohl der Bund der Versicherten schon seit Jahren davor warnt, gibt es davon in Deutschland über 90 Millionen Verträge. Kein Wunder also, dass von der Branche nach der Politik gerufen wird – aber wir kommen ab …

Medien, die Riester allgemein als gescheitert darstellen, differenzieren weder nach Anlagemodell noch wird vernünftig beleuchtet, was eigentlich die guten 10-15% der Verträge so gut macht. Ich habe jedenfalls in dieser seltsamen Debatte noch nicht gelesen, dass es eine Leistung der Versicherer fondsgebundener Produkte ist, mit neuen Anlagemodellen den Spagat zwischen gesetzlich vorgeschriebener Bruttobeitragsgarantie und Investment einigermaßen kundenfreundlich zu lösen. Also den Widerspruch zwischen einer Garantie zum Erhalt des eingezahlten Geldes (Sicherheit) und der Erwartung des Kunden an eine hohe Rendite (Risiko) und damit an eine hohe Rente. So, und da sieht man schon wie kompliziert das ist, wenn wir uns nur über den Teil einer Beratung unterhalten, in dem gefragt wird: „Wie wird mein Geld in dem Vertrag eigentlich angelegt?“

Dabei haben wir ja noch gar nicht darüber gesprochen, wie das Riester-Konzept überhaupt funktioniert und weshalb es sowohl für die allein erziehende Mutter mit drei Kindern als auch für den gut verdienenden Angestellten sinnvoll gestaltet ist. Das möchte ich hier jetzt nicht vertiefen, aber alle Alternativen, von denen z. T. jetzt die Rede ist (Deutschland-Rente, etc) lassen mindestens genau so viele Fragen offen wie sie vorgeben zu klären.

Mein vorläufiges Fazit dieser Debatte

  • Das Thema Altersvorsorge ist sehr komplex. Und zwar nicht, weil Produkte wie Riester, betriebliche Altersvorsorge oder Rürup komplex sind – das kommt nur erschwerend hinzu. Sondern ganz einfach weil es etwas mit Geldanlage zu tun hat und dies wiederum mit einem Basiswissen über ökonomische Zusammenhänge.
  • Ohne ein solches Wissen kann bei den Menschen auch kein Vertrauen in ein Investment in unsere Wirtschaft (Aktien, Aktienfonds, ETFs, etc) entstehen. In der Folge herrschen im allgemeinen Denken in Deutschland renditeschwache Sicherheitskonzepte vor. Oder wie erklärt es sich sonst, daß seit vielen Jahren ca. 2 Billionen Euro auf deutschen Girokonten herum liegen, die nicht erst seit der Niedrigzinsphase jedes Jahr alleine durch die Inflation an Wert verlieren? Aber das scheint niemanden zu stören – wohl aus Unkenntnis.
  • Das Konzept hinter Riester ist absolut stimmig – und zwar sowohl vom sozialen Aspekt her als auch wirtschaftlich, wenn wir über fondsgebundene Produkte sprechen.
  • Wenn wir jedoch eine „klassische“ KLV als Grundlage eines Riester-Vertrages annehmen, dann stimmt die wirtschaftliche Rechnung tatsächlich nicht. Dies gilt dann jedoch auch für alle anderen Formen, denen eine KLV zugrunde liegt und ist damit kein Riester-Problem. Übrigens waren KLVs auch schon in Zeiten besserer Verzinsung unwirtschaftlich. Denn wie sah denn das wirtschaftliche Umfeld aus, in der ein Versicherer in einer KLV der 90er Jahre bis zu 4 % Garantieverzinsung gegeben hat? Die Inflation lag bei 3-5% und an der Börse konnte man ein Vermögen verdienen. Mit anderen Worten: Auch damals schon wurden die Käufer dieser Verträge mit ihrer Unkenntnis und dem Versprechen einer vermeintlichen Sicherheit der garantierten Verzinsung abgezockt. Denn nach Kosten und Inflation hatten damals auch diese Verträge eine Rendite von unter einem Prozent – genau wie aktuell angebotene.
  • Als liberal denkender Mensch stehe ich persönlich Zwangskonzepte wie der Gesetzlichen Rentenversicherung (GRV) oder einer Rundfunkgebühr kritisch gegenüber, da sie nur allzu leicht Spielball politischer Strömungen werden können. Die Einführung einer kapitalgedeckten Altersvorsorge (u.a. mit Riester) war ein Schritt der Politik, den Bürger in die Pflicht seiner Verantwortung zu nehmen – und zwar auch der, sich zu informieren. Seit der Finanzkrise 2008 hat sich die Stimmung wieder hin zu mehr staatlicher Intervention und Protektion verschoben. Daher die aktuelle Debatte auch über die GRV.
  • Es hilft aber alles nix: Wie man es dreht oder wendet – am Ende ist es besser, sich zu informieren, zu lernen und sich mit so schrecklichen Themen wie Wirtschaft, Versicherung und Altersvorsorge ein bisschen Zeit zu verbringen 😉 Es gibt ja auch andere Dinge, die man erst nach der Schulzeit lernen muss …

Herzlichen Glückwunsch – Du bist einer der wenigen Leser, die es bis hier durch gehalten haben! Schreib mir doch einfach Deine Meinung oder hast Du Fragen? Vielleicht kennst Du ja auch jemanden, der gerade Hilfe oder guten Rat bei diesem Thema sucht … Dann schick ihm doch einfach meinen Kontakt (nicht die Mail! – das könnte abschrecken 😉

Liebe Grüße und bis zur nächsten Info aus der spannenden Welt der Versicherungen 😉

Euer Alex