Jetzt bis zu 36.000 € günstiger in den Immobilienmarkt einsteigen und Eigentum erwerben!

Wer über Geldanlage in der Niedrigzinsphase nachdenkt, wird nach sehr kurzer Zeit auf das Thema Immobilien stoßen. Kreditzinsen sind und bleiben wohl auch auf absehbare Zeit günstig und daher möchte ich heute dieses Thema verbunden mit einem interessanten Hinweis ein wenig beleuchten.

Berlin erlebt zur Zeit einen netto Zuzug pro Jahr von ca 50.000 Menschen. Dem hinken sowohl die Baugenehmigungen, als auch die tatsächlich erbauten Wohnungseinheiten gewaltig hinterher. Und das wird trotz aller Anstrengungen des Senats auf absehbare Zeit auch so bleiben. Die Folge davon sind steigende Mieten und Kaufpreise. Die meisten Leute – meistens Mieter – ärgert das. Aber man kann das auch mal von der anderen Seite betrachten. Wie wäre es denn, wenn man Vermieter wäre? Dann sähe die Welt doch eigentlich ganz gut aus, oder? Es soll im Folgenden also nicht um Immobilien zur Eigennutzung gehen sondern als Kapitalanlage.

Um eine Wohnung zu kaufen braucht man im wesentlichen drei Dinge: Eigenkapital, einen Kredit von einer Bank und das Objekt. Das Eigenkapital sollte mindestens so hoch sein, dass die sogenannten Erwerbsnebenkosten, also die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, die eine Bank gewöhnlich nicht finanziert, finanziert werden können. Das heißt wir sprechen bei einem Kaufpreis von zum Beispiel 204.000 € über circa 16.320 EUR die mindestens vorhanden sein sollten. Zur Aufnahme eines Kredits – in diesem Beispiel einer 100% Finanzierung – ist eine gute Bonität erforderlich. Die hat man zum Beispiel, wenn man unbefristet angestellt oder schon mehr als drei Jahre selbständig ist, seine Rechnungen bezahlt hat und ein laufendes Einkommen nachweisen kann. Wie hoch die Bank aufgrund dieser Faktoren bei der Kreditsumme mitzieht, muss individuell geprüft werden.

Kopfzerbrechen bereitet jedoch oft die Immobilie selbst, da man sich hier auf viele Unbekannte einlassen und/ oder sehr viel Zeit mit der Suche verbringen muss. Bei einem Investment-Objekt gilt: Der Köder muss dem Fisch schmecken und nicht dem Angler! Es ist nicht entscheidend, ob man in die Wohnung selbst einziehen wollen würde. Wichtig sind andere Faktoren:

• Das gesamte Konzept vom Bau, über schlanke Kostenstrukturen bis zur Verwaltung sollte auf die Interessen des Anlegers ausgerichtet sein.
• Dazu gehört z. B. die Vermeidung teurer Werbung und das Verbot von Subunternehmen auf der Baustelle. Dass der Anleger keinen Einfluss auf die Gestaltung seiner Wohnung nehmen darf, begünstigt Skaleneffekte und vermeidet teuere Planungsänderungen und in der Folge Ausführungsfehler.
• Um dauerhaft eine hohe Netto-Kalt-Miete zu erzielen, ohne dass der Mieter dafür Wucherpreise bezahlen muss, kommt es darauf an, die Miet-Nebenkosten gering zu halten (z. B. Heizung). Dafür braucht es eine hochwertige Bausubstanz und eine gute Verwaltung.
• Das Objekt sollte möglichst ohne Maklergebühr erworben werden, was in obigem Beispiel ca. zusätzliche 17.000 € wären, die das Eigenkapital und die Mietrendite belasten.

Der Bauträger, mit dem ich zusammen arbeite, bietet aktuell in der Mahlower Str. in Berlin-Köpenick ein solches Objekt bzw. die Wohnungen darin zum Kauf. Einen Ordner mit Lagebeschreibung, Grundrissen, Preisliste etc schicke ich gerne auf Anfrage. Es handelt sich um einen Neubau, der 2020 fertig sein soll und nicht über den allgemeinen Immobilienmarkt angeboten wird. Die Wohnungsgrößen sind sehr unterschiedlich, wobei die kleineren (und preiswerteren) Wohnung offenbar sehr begehrt sind. Eine Maklergebühr fällt nicht an, da direkt vom Bauträger gekauft wird. Das spart – abhängig von der Größe der Wohnung – bis zu 36.000 € Eigenkapital!

Ich habe 2015 von diesem Bauträger selbst meine erste Immobilie gekauft (ebenfalls in Köpenick) und konnte mich bereits 2016 über einen Vermögenszuwachs von 50.000 € freuen. Neubau und Vermietung liefen nach Plan und aufgrund der hochwertigen Verarbeitung freue ich mich über eine hohe Netto-Kaltmiete und geringe Kosten. Die Mieteinnahme trägt fast die gesamte Finanzierung. Durch die Wohnung genieße ich künftig beim Erwerb einer weiteren Immobilie ein bessere Bonität und kann den Vermögensgewinn daraus für mich einsetzen.